۱: محاسبه میزان مال الاجاره

برای محاسبه مالیات بر اجاره ابتدا باید میزان مال الاجاره مشخص گردد، در قانون مالیاتـهای مستقیم دو طریق برای تعیین اجاره بـها پیش بینی شده است. اگر بین موجر و مستاجر سند اجاره رسمی تنظیم گردیده باشد و ضمناً مستاجر به غیراز مـال الاجاره وجه دیگری به عنوان ودیعه و یا عناوین دیگر( مثلاً به صورتی که در افـواه عامه رهـن و اجـاره گفتـه می شود) به صاحب ملک نپرداخته باشد مال الاجاره از روی هـمان سنـد رسـمی تعیین خواهد شد و چنانچه واگذاری ملک بدون سند رسـمی صورت گرفته و یادرصورت وجود سند از ارائه آن خودداری گرددویا علاوه بر اجاره وجه دیگری هم نزد مالک سپرده شده یا ملک به رهن تصرف واگذار شده بـاشد، مال الاجاره از طریق ارزیابی و بر اساس مقایسه با املاک مشابه معیـن می گردد.

۲: تعیین نرخ مال الاجاره

پس از مشخص شدن اجـاره که معمولاً به طور ماهانه منظور می شود میزان آن برای هر سال شمسی محاسبه می گردد، حال اگر در تـمام طول سال ملک در اجاره نبوده باشد، فقط مال الاجاره هـمان مدت ازسال که دراجاره بـوده است منظور می شود آنگاه بیست وپنج درصـد ( یک چهارم ) مـال الاجاره مذکور بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجـاره کسر و سـه چهارم باقیمانده به عنوان درآمد مشمول مـالیات تلقی می گردد . درآمد مشمول مالیات اخیر مورد اعمـال نرخ مالیاتی که طبق ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم تصاعدی می باشد ( به ترتیب ۱۵ درصد تا ۳۵ درصد ) قرار گرفته مالیات متعلق به آن محاسبه می شود. به این ترتیب که در درجه اول ۱۵ درصد درآمد مشمول مالیات را محاسبه می کنند و این مقدار، نرخ مالیات مال الاجاره می باشد.

۳: اختلافات مالیاتی و موارد معافیتها

یکی از اختلافـات بارز بین مودیان محترم و اداره امور مـالیاتی در خیلی از موارد بر سر اجاری بودن یا نبودن ملک است .مـمکن است مـاموران مـالیاتی ضمن واحدیابی و تحقیقات مـحلی ملکی را به عنـوان اجاری شناسایی و بابت آن از طریق ارزیابی برابر املاک مشابه مالیات تعیین و ابلاغ نـمایند در پـاسخ به این اقـدام، مـودی به جهاتی مانند مدت اجـاره استفـاده از ملک تـوسط اقـوام، واگذاری به طور مـجانی وبدحسابی مستاجر و عدم پرداخت تـمام یا قسمتی از مال الاجاره نسبت به مطالبه مـالیات اعتراض نـماید. در این راستـا یادآور می شود که بطور کلی ملک مورد استفاده غیر، مالک اجاری تلقی می گردد اما درعین حال قـانون مالیاتهای مستقیم تسهیلات و معـافیتهایی را در این مـاده قائل شده است که اگر مودیان مالیات اطلاع دقیق از آنـهاونیز محدودیتهای قانون داشته باشند اختلافات به حداقل کاهش خواهد یافت . مهمترین این موارد معافیت و تسهیلات قانونی به قرار زیر می باشد :

۱- محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و افراد تحـت تکلف مالک اجاری تلقی نـمی شود، مگر آنکه به موجب اسنـاد و مـدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت مـی گردد .

۲- املاکی که مجانـاً در اختیار سازمانـهای موضوع ماده۲ این قانون قرار می گیرند غیر اجـاری تلقی می شوند. این افراد عبارتند از: وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی‌ دستگاه هایی که بودجه آنها وسیله دولت تأمین می‌شود۲ شهرداری‌ها۳

۳- چنانچه مالک ملک مسکونی خود رابه اجـاره واگذار ومـحل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید، مال الاجاره پرداختی از مـال الاجاره دریافتی کسر وبقیه طبق مقررات مشمول مـالیات خواهد شد.

۴- در مـورد شخص حقیقـی که هیچ گونه درآمدی دیگر ندارد درسـال ۱۳۸۱ مبلغ ۱۷/۴۰۰/۰۰۰ ریال از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف ومـازاد طبق مقـررات این فصل مشمول مـالیات می باشدبه شرط اینکه اینگونه افـراد به تسلیم اظهارنامه خاصی که مربوط به این موضوع است اقـدام نـمایند .

۵- در موارد فـروش ملک محل سکونت و دادن مهلت تـخلیه بدون اجاره بـها، ملک مزبور تا شش ماه به شرط ذکر آن در سند غیر اجاری و معاف ازمالیات شناخته می شود.

۶- مالکان مـجتمعهای مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که بارعـایت الگوی مصرف مسکن بنـا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند درطـول مدت اجـاره از صد در صد ( ۱۰۰% ) مالیات بر درآمد معـاف می باشد درغیر ایـن صورت درآمد هرشخص ناشی از اجـاره واحد یا واحدهای مسکونی در تـهران تا مجموع یکصدوپنجاه متر مربع زیر بنای مفید ودر سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنـای مفید از مالیات ناشی از اجاره املاک معاف می باشد .

۴: تکالیف مودیان

صاحبان درآمد اجاره مکلفند برای هر سـال شمسی تا آخر تیـر ماه سال بعد اظهارنامه مالیاتی که فرم آن را ادارات امور مـالیاتی در اختیار می گذارند، تنظیم و به اداره امـور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را پرداخت نمایند. حـال آنکه خودداری از تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات در موعد مقـرر سبب مطالبه مـالیات و وصول جرایم خـواهد شـد.

نکات و هشدارها

در خصوص املاک مشاع باید دقت شود که سهم مال الاجاره و درآمد مشمول مـالیات مربوط به هر شریک جداگانـه تعیین وسپس مورد اعمال نرخ مالیاتی قرار می گیرد که طبعاً در این صورت مـالیات بـالنسبه کمتری تعلق خواهد گرفت.